Пошаговая инструкция по покупке жилья

Пошаговая инструкция по покупке жилья

24.03.2019 Выкл. Автор Редактор

Выходу клиента на рынок недвижимости предшествует период раздумий. Приняв решение о покупке квартиры или переезде, следует сформулировать образ желаемой покупки исходя из своих потребностей и возможностей. Кто-то хочет конкретных улучшений, другим важнее избежать старых проблем.

Сделать это возможно, присмотревшись к жилищам своих близких и постепенно составив мнение об оптимальных характеристиках своей будущей квартиры — типе дома, планировке и расположении жилья, размерам и пропорциям комнат и помещений. С таким набором представлений можно идти в агентство недвижимости и твердо заявлять о своих желаниях.

Теперь залогом вашего успеха является профессиональный риэлтор, преданный вашим интересам. В первую очередь нужно искать именно такого человека. С ним выгодная покупка превращается в вопрос времени.
Определить хорошего специалиста помогают простые вопросы. Для начала спросите, что можно купить в городе за определенную сумму. Например, за 40 тыс. долл.

Обычно риэлторы отвечают примерно так:
«Квартиру на Екатерининской, 81 и еще на Фонтанской дороге, 47».
Это неправильный ответ. Бегите от такого риэлтора, потому что с равным успехом вы можете купить квартиру и без него.
Ответ профессионала прозвучит так: За 40 тысяч вы сможете приобрести двухкомнатную на поселке Котовского — в новом доме на проспекте Шевченко — в «хрущевке» и в центре — в старом фонде. На Таирова вы сможете купить «трешку» в «чешке», но в новом доме — только «однушку».
Это — правильный ответ, потому что показывает вам весь спектр вариантов, а не сводит выбор к конкретным квартирам, которые не обязательно вас устроят. Такой ответ может побудить клиента сделать неожиданный, но выгодный для себя шаг. Например, вместо двухкомнатной квартиры на Черемушках купить трехкомнатную — на Таирова.

Следующий проверочный вопрос — почему за одну цену продаются столь разные варианты. Неуверенный ответ означает, что риэлтор не понимает логики рынка. В частности, устоявшихся соотношений между сегментами, которые позволяют ориентироваться в ценах и прогнозировать их.
Скажем, в пределах района каждые 10 лет «стажа» уменьшают стоимость метра на 10%. Поэтому однокомнатная в новострое на Таирова (45 метров) будет стоить как трехкомнатная в соседнем доме 1980 года (60 метров). Цена метра в них отличается на 35%, равно как и возраст — на 35 лет.
Если риэлтор показал вам весь спектр вариантов и объяснил правила ценообразования — вы нашли настоящего эксперта, который чувствует возможности и тенденции рынка. Сегодня это особенно важно. Цены на недвижимость пребывают в постоянной динамике и то, что было выгодным вчера, сегодня может таким и не быть. Цена вопроса может измеряться тысячами долларов и упущенными возможностями. Согласитесь, это весомые причины чтобы напрячься, но все же найти «правильного» риэлтора. В Одессе их достаточно.

КСТАТИ:

Сила опытного риэлтора — в понимании законов рынка, логики ценообразования и умении сделать правильный прогноз, то есть принять или изменить решение в изменчивой ситуации.

Что же происходит сегодня на рынке недвижимости Одессы глазами опытного риэлтора?

По официальной статистике, цена на жилье в Одессе упала на 10% только за второй квартал 2017 года. Но это «средняя температура по палате». двухкомнатные квартиры чешской планировки на Котовского подешевели на 8%, а однокомнатные хрущевки на Черемушках — лишь на 4,5% Зато в районе проспекта Шевченко они потеряли целых 14% своей цены.
Мониторинг того, что происходило на рынке в прошедшие месяцы – очень важные данные для профессионалов. Именно они позволяют сделать прогноз ближайшей ситуации.
Мы знаем, что двухкомнатные чешки на Таирова не будут дешеветь в ближайшее время, потому что цена на них держалась несколько месяцев на фоне падения ближайших сегментов, и только что резко упала.

И наоборот, двухкомнатные чешки на Котовского, скорее всего, подешевеют в ближайшее время, поскольку только они в своем секторе еще не скорректировали условия продажи, в то время как рядом однокомнатные уже подешевели.

Наблюдение за колебаниями долей сегментов позволяют риэлторам делать очень точные краткосрочные прогнозы. Общая идея проста: генеральная линия рынка сейчас – стагнация. Во всех сегментах цены стабилизируются, восстанавливая стандартную разницу между долями сегментов. Ближайший прогноз: будут существенно дешеветь только те квартиры, которые по каким-либо причинам «задержались» с падением в последнее время.